사람들이 집을 전세로 살게 되는 이유는?

전세대란이다 역전세난이다 등등 전세에 관련된 이슈는 집값이 떨어지거나 오르게 되면 꼭 한 번씩 등장하는 말입니다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙고 침체기가 지속되면 사람들은 집을 사기보다는 전세나 월세 등을 알아보곤 합니다. 그러다 보니 문득 사람들은 왜 집을 살 수 있는 상황이 생겨도 집을 사지 않고 왜 전세로 살게 되는 것일까 궁금해지기 시작했습니다.

집값이 떨어지면 집을 사는 것이 더욱 유리할 텐데 사람들은 왜 집을 구매하지 않고 전세금을 주고 집을 전세로 살게 되는 걸까? 요즘 또다시 집값이 떨어지고 오르지 않을 것이란 이슈와 아파트 건설사들의 부실공사 이슈 등 현재 부동산시장은 여러 가지 이슈들로 많은 이야기가 나오고 있습니다. 과연 집을 전세로 사는 것이 유리한 것일까요? 이처럼 많은 사람들이 집을 전세로 사는 이유들은 무엇 때문인지 알아보고 역전세란, 전세대란, 깡통전세등 전세로 인한 사회적 이슈와 그에 대해 발생되는 문제점들은 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

집을 전세로 사는 이유는?

집을 전세로 사는 이유는 다양하겠지만 많은 분들이 집값이 하락하는 시장을 마주하게 되면 집을 구매하는 것이 망설여지게 됩니다. 아무래도 집을 구매하고 나면 집값이 더 떨어질 것 같다는 생각에 많은 사람들의 심리를 불안하게 만들기 때문입니다. 과연 집값이 떨어지게 되면 앞으로 계속해서 떨어지기만 할까요? 많은 부동산 전문가들은 그렇지 않다고 합니다. 부동산의 하락장이 있으면 분명 반등하는 시기가 찾아온다는 것이 그 이유입니다. 하지만 많은 사람들은 부동산경기가 침체되면 집을 구매하기보다는 전세로 살기를 더욱 선호합니다. 과연 그 이유는 무엇일까요? 아무래도 전세는 전세보증금이란 것이 있기에 전세계약이 끝나는 2년 뒤에는 자신의 전세금을 모두 돌려받을 수 있다는 점 때문에 집값이 내려가고 있더라도 집을 매수하기보다는 전세로 사는 것을 더 선호하게 되는 것입니다. 또 다른 이유로는 2년 뒤 부동산 시장이 어떻게 바뀔지 장담할 수 없기에 지금 당장 집을 구매하여 손해 보기보다는 전세금이라도 보전하는 것이 더욱 안전하다 생각이 들기 때문입니다. 이처럼 집을 전세로 사는 이유는 다양하다고 할 수 있겠습니다.

전세대란 발생하는 이유

전세 제도는 전 세계에서 유일하게 우리나라에만 있다고 합니다. 그런 까닭에 전세대란이라고 불리는 현상은 우리나라에만 존재하는 현상인 것입니다. 과연 전세대란은 무엇일까요? 그리고 왜 발생하게 되는 것일까요? 전세대란은 말 그대로 전세 물건을 구하고 싶어도 전세물량이 부족하여 구할 수 없는 상황을 이야기합니다. 그렇다면 전세대란이 발생하게 되는 원인들을 몇 가지를 살펴보도록 하겠습니다.

첫 번째는 전세임대의 공급 부족이 원인이 될 수 있습니다. 대출금리가 낮아지면 이자에 대한 부담이 줄어들고 그만큼 전세보다는 월세임대로 전환하는 투자자들이 많아질 수 있습니다. 즉 전세임대의 물량이 줄어드는 것입니다. 월세임대가 늘어나면 월세 가격이 내려가고 팔리지 않는 월세임대가 아무리 많다고 해도 전세가격 하락에 영향을 주지 않으므로 결국 전세를 구하고자 하는 수요는 많지만 전세 물량이 부족하여 전세가가 급등하는 결과가 생기게 됩니다. 전세가격이 오르면 그만큼 전세를 구하기 어려워지는 것입니다. 전세공급이 부족해지는 또 한 가지 이유는 집값 하락에 있습니다. 전세공급은 개인투자자가 집을 구매하고 그 집을 전세로 내놓는 경우 전세 공급이 이루어지고 집값이 올라여 투자자들의 수익도 올라가게 되어 있습니다. 그러나 집값이 하락하게 된다면 투자자들은 전세투자를 꺼리게 되므로 그만큼 전세공급 또한 감소하게 되는 것입니다.

두 번째는 전세수요가 늘어나는 경우입니다. 집값이 하락하게 된다면 계속해서 집값이 하락할 것이라는 불안감에 집을 소유하고 있는 사람들도 집을 팔거나 전세 및 월세임대로 전환하려고 합니다. 이러한 현상이 장기화되면 전세수요가 임대공급보다 증가하게 되므로 전세가 급등하는 원인이 됩니다. 전세가가 급등하게 되면 전세가를 안정화하기 위해 정부는 주택 공급을 늘리려 하는 정책과 높은 전세가로 집을 구하기 어려운 서민들을 위해 저금리 대출을 받을 수 있는 정책을 같이 쓰게 됩니다. 하지만 전세수요는 늘어나는 반면 주택공급은 그만큼 늘지 않으므로 전세가는 계속에서 급등하게 됩니다.

세 번째 전세 가수요가 늘어나는 경우입니다. 전세가가 높아지면 높아질수록 전세 물건은 부족해집니다. 그러다 보면 임차인들은 집을 구하지 못하면 어쩌지라는 불안심리가 작용하여 평소 집을 보러 다니는 횟수가 늘어나게 됩니다. 이런 현상이 지속하게 되면 임대인 입장에서는 집을 구하려는 사람들이 늘어난 것 같은 착각을 하게 됩니다. 즉 가짜수요가 늘어나게 되는 것입니다. 이런 가짜수요 현상이 지속되면 임대인 입장에선 전세가를 올려도 되겠다는 생각에 전세가격을 올리게 됩니다. 즉 공급은 한정적인데 전세가격까지 높아져만 가니 전세대란은 더욱 심해질 수 있는 것입니다.

 

전세대란을 예방하는 방법은?

전세대란이 발생하지 않게 하려면 전세가를 안정화시켜야 합니다. 전세가를 안정화시키려면 수요와 공급이 적절한 균형을 마추어야 하겠지만 사실 공급이 수요보다 조금 더 많아야 합니다. 이런 상황이 유지되기 위해서는 전세 수요를 줄여야 합니다. 전세 수요 줄이는 가장 쉬운 방법은 집이 없는 사람들을 집을 사게끔 하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 이 방법이 쉬운 방법만은 아닙니다. 결국 전세대란을 예방하기 위해서는 전세공급을 늘리는 방법이 가장 최선의 방법인 것입니다. 전세 공급이 늘리려면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 바로 전세임대인이 많이 늘어나야 하는 것입니다.

역전세난 이란?

최근 역전세난이 벌어졌다는 말이 곳곳에서 들려오고 있습니다. 그렇다면 역전세난은 무엇을 이야기하는 것일까요? 역전세는 말 그대로 기존 전세가격 보다 현재 전세가격이 낮아져 전세가격이 역전되었다는 것을 의미합니다. 대부분 전세임대인은 임차인에게 전세 계약을 할 때 의무 계약기간인 2년이 지나면 전세금이 오를 것이라 기대하고 임대를 주게 됩니다. 마찬가지로 임차인은 자신의 2년 전 전세보증금을 온전히 보전받을 수 있다는 생각에 임대차계약을 진행할 것입니다. 그러나 2년이 지난 지금 전세가격은 폭락하여 2년 전 자신의 전세보증금을 제대로 못 돌려받게 되거나 임대인이 2년 전 전세가격 보다 낮아진 전세가로 인해 기존 임차인의 전세보증금을 원금 그대로 돌려주지 못하는 상황을 이야기하는 것입니다. 즉 역전세는 전세공급이 일시적으로 많아질 경우 전세가가 떨어지는 것이라고 설명할 수 있겠습니다.

깡통전세가 무서운 이유는?

깡통전세의 사전적 의미를 보자면 주택담보대출금액과 전세보증금의 합이 주택의 매매가의 70%의 가격인 경우를 깡통전세라고 부르고 있습니다. 다만 현재 이러한 상황이 아닌 주택들이 없으므로 현재는 깡통전세의 사전적 의미는 유야무야 해졌습니다. 그렇다면 깡통전세는 어떠한 상황을 이야기하는 것일까요? 대부분 깡통전세는 갭투자자들이 전세계약이 끝나갈 무렵 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 예를 들자면 10억짜리 주택을 대출금 5억과 임차인의 전세보증금 5억을 합친 금액으로 주택을 구매했다면 실제로 집주인은 자신의 돈을 한 푼도 들이지 않고 집주인이 될 수 있습니다. 그러나 전세계약이 끝나가는 시점에 집값이 폭락하여 주택 가격이 8억이 된 경우 세입자의 전세보증금 5억을 돌려주어야 합니다. 그러나 주택 시세가 이미 8억 되었기에 기존 5억이라는 전세금보다 전세가가 하락한 3억으로 전세를 얻으려고 할 것입니다. 결국 집주인은 기존 세입자의 전세금을 5억을 온전히 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

마치며

사람들이 집을 전세로 사는 이유와 상황들에 대해 알아보았고, 전세로 인해 발생될 수 있는 다양한 상황들에 대해서도 알아보았습니다. 부동산 공부를 이제 막 시작한 분들과 이제 막 내 집마련을 위해 부동산에 관심을 가지신 분들에게 작은 도움이 되었으면 합니다. 

 

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