전세가율이 높거나 낮은 것은 얼마나 중요한 걸까?

전세제도는 유일하게 우리나라에만 있는 주택 임대차 제도입니다. 최근 들어 이런 전세제도를 악용한 임대업자들로 인해 많은 사람들이 전세사기등 피해를 입고 하나의사회적인 문제로 거론되고 있지만 그럼에도 전세제도는 아직까지 집이 없거나 집을 구입할 여력이 없는 사람들에게 많이 유용한 제도라는 것은 변함이 없습니다.

그렇다면 전세가격은 어떻게 형성이 되는 걸까요? 또 전세가율이라고 불리는 것은 무엇을 이야기하는 걸까요? 이번 시간에는 전세가율이 정해지는 배경과 전세가율이 높아지거나 낮아지는 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세가율이란?

전세가율은 주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율을 말합니다. 예를 들자면 주택의 매매가격이 2억 원이고 전세가격이 1억 5천만 원이라 가정할 경우 이에 대한 전세가율은 75%가 된다고 할 수 있습니다. 전세가율을 쉽게 알아볼 수 있는 계산 방법으로는 '전세가격 / 주택매매가격'으로 계산을 한다면 손쉽게 전세가율을 알 수 있습니다.

전세가격이 형성되는 이유는?

전세가격이 형성되고 결정하게 되는 주체는 전세를 필요로 하는 수요자들로부터 만들어집니다. 전세가격을 처음 제시하는 사람은 임대인이지만 그 전세가격이 합리적이라고 생각하여 계약하게 되는 사람은 임차인이기 때문입니다. 즉 임대인이 전세가를 3억 원에 부동산에 공고했다고 해도 그 가격을 납득하고 계약하는 것은 임차인의 몫인 것입니다. 최종적으로 전세가격이 형성되는 것은 임대인이 아닌 임차인이 되는 것입니다.

적정 전세가율은?

전세가율의 비율은 어느 정도가 되어야 가장 좋을까요? 부동산 시장에서 가장 이상적인 전세가율은 통상 70%가 안전하다고 합니다. 만약 매매가가 2억 원인 집이 경매로 넘어가 낙찰가를 1억 5천만 원 받더라도 전세가율이 70%를 유지했다면 자신의 전세가인 1억 4천만 원은 보장받을 수 있기 때문입니다. 전세사기예방 대책 중 하나인 전세보증금반환보증 보험에 가입을 하려면 공시가격 140% 기준 전세가율이 90%를 넘지 않아야 한다고 합니다. 근저당권이 없는 집이더라도 집에 주택담보대출이 포함된다면 전세가율은 달라지게 됩니다. 예를 들어 주택의 시세가 3억 원이라고 알고 전세가를 2억 7천만 원에 계약을 했다면 전세가율은 90%가 되지만 그 주택에 주택담보대출이 5천만 원이 포함되어 있다면 주택매매가가 2억 5천만 원을 낮아지므로 전세가율을 계산하게 되면 전세가율은 110%가 될 수도 있는 것입니다. 전세가격을 조율하는 것은 어렵지만 전세보증금반환보험이라는 제도를 통해 보험에 가입하지 않는 집은 위험할 수 있다는 인식이 사회적으로 늘어나고 있기 때문에 전셋집을 구하기 전에 전세가율을 알아보는 것이 매우 중요합니다.

전세가율이 낮아지는 이유는?

전세가율이 낮아지는 이유는 어떠한 상황 때문에 발생하게 될까요? 주택의 매매가격 대비 전세가격이 큰 폭으로 하락하거나, 주택 매매가격의 상승폭이 너무 커지는 경우 전세가격이 이를 따라잡지 못해 전세가율이 낮아지게 됩니다. 전세가율이 낮은 상태에서 주택의 매매가격이 빠르게 하락하게 된다면 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있기 때문에 전세계약을 하는 경우 전세가율을 꼼꼼히 따져 보는 것이 중요합니다.

전세가율이 높아지는 이유는?

전세가율이 높아지는 이유는 무엇 때문에 발생하게 될까요? 전세가격이 올라가면 주택의 매매가격도 같이 올라가게 됩니다. 이러한 흐름이 반복되다 보면 어느 순간 전세가격과 주택매매가격의 차이가 굉장히 좁아지게 됩니다.전세가율이 높다는 것은 그만큼 주택의 매매가와 전세가격의 차가 적다는 것을 의미합니다. 부동산 시장에서는 이러한 차이를 갭이라고 부르고 있습니다. 전세가율이 높다는 것은 그만큼 부동산 시장이 안정적이라고 볼 수 있으며 그만큼 수요도 많은 곳이라고 볼 수 있습니다. 하지만 전세가율 90% 이상으로 치솟게 되면 많은 사람들이 우려하는 깡통전세가 될 수도 있기 때문에 전세가율이 너무 높은 주택인 경우에는 전세계약을 할 때 각별히 주의하여야 합니다.

마치며

전세가율이 무엇이고 적정한 전세가율이 어느 정도야 하는 것도 알아보았고 전세가율이 주택거래에 미치는 영향에 대해서도 알아보았습니다. 전세가율이 높다면 갭투자를 하기 좋은 상황이란 걸 의미하지만 그만큼 깡통전세의 위험도 있기 때문에 투자와 전세계약을 할 때는 어느 정도 신중한 결정이 필요할 것 같습니다.

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