집값이 오르고 떨어지면 집을 구입하기 가장 좋은 시기는 언제가 될까?

내 집마련을 목표로 오늘도 많은 분들이 앞만 보고 달려가고 계실 것입니다. 몇 달 전만 해도 주택 가격이 떨어지고 있다고 언론기사가 나왔을 때만 해도 주택을 보유하신 분들은 집값이 더 떨어지면 어떻게 하나 하는 불안감에 많은 걱정을 하였을 것이고 집이 없는 무주택자분들께서는 지금 집을 사야 하나 말아야 하나 하는 고민을 수없이 해오셨을 것입니다.

또한 역전세란이다 깡통전세이다 이런 말들이 지속적으로 들려오면서 한국의 부동산 시장은 얼어붙어만 갔습니다. 그러나 2달이 채 안 되는 시간이 흐른 지금 다시금 주택 가격이 올라가면서 언제 그랬냐는 듯이 빠르게 회복세를 보이고 있습니다. 이처럼 주택 가격이 하락했다가 빠르게 상승하는 이유는 무엇일까요? 주택의 가격이 올라가고 내려가는 공식 같은 것이라도 있는 것일까요? 집값이 올라가는 이유와 떨어지는 이유에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택공급은 무엇일까?

주택공급이란 말은 무엇일까요? 또 주택 공급은 어디서 어떻게 누가 하는 것일까요? 주택 공급이란 뜻부터 알아봐야 할 것 같습니다. 주택공급이란 주택법 제54조의 적용 대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것이라고 주택법에 정의되어 있습니다. 즉 부동산 시장에서 팔 집을 만들어서 사람들에게 분양하거나 임대하는 것을 이야기하는 것입니다. 주택의 공급은 나라에서 공급하는 국민임대주택과 민간사업자가 공급하는 공공임대주택으로 나눌 수 있겠습니다. 기본적으로 주택공급이 이루어지는 단계는 주택을 건설할 부지를 선정하여 인허가를 받은 다음, 사람들에게 분양공고를 내어 분양을 하고, 착공을 시작한 뒤 2년 또는 3년의 기간을 통해 준공을 마친 후 분양받은 사람들이 입주하는 형태로 이루어집니다. 이러한 절차 모두가 "주택공급"의 범주에 들어가므로 주택공급의 기준을 정할 때 인허가 상태인지, 착공 상태인지, 입주한 상태인지에 따라 주택공급량이 크게 달라질 수 있다고 합니다. 하지만 이러한 상황을 잘 모르는 경우 주택공급이 원활한 상황인대도 불구하고 주택에 최종적으로 입주하지 못하는 상황이 발생하면 언론에서는 주택공급이 부족하다는 이야기를 할 수 있다고 합니다.

주택 가격이 올라가는 시기와 이유

주택의 가격이 지속해서 올라가는 부동산 폭등이 발생하면 과연 좋기만 한 일일까요? 이미 집을 보유한 사람들은 좋을 순 있겠지만 반대로 집을 구하려는 사람들은 높아져만 가는 집값을 바라보며 근심만 늘어 갈 것입니다. 주택가격이 더 오르기 전에 구입해야 하는 걸까? 아니면 다시 떨어질 때까지 기다려야만 하는 걸까? 두 가지 의견을 두고 고민이 되기 때문입니다. 그렇다면 집값이 올라가는 시기와 이유는 무엇일까요? 대부분 전문가들은 집값이 폭등하는 이유를 주택의 공급부족을 예로 들고 있습니다. 집을 사고 싶어도 살 수 있는 매물이 부동산시장에 나오지 않으니 계속해서 있는 매물들의 가격이 오르는 것이라 생각합니다. 하지만 집값이 오르는 이유는 주택공급 부족 이외에도 몇 가지 이유가 더 있다고 합니다. 그중 첫 번째는 금리 인하를 들 수 있습니다. 금리가 인하하게 되면 주택담보대출의 이자 부담이 낮아지고 그로 인해 집을 구매하려는 수요는 늘어나게 됩니다. 하지만 부동산 시장의 매물은 한정적이기 때문에 주택가격이 폭등하는 결과가 발생하기도 합니다. 두 번째는 주택가격이 계속해서 상승할 것이라는 기대심리로 인한 심리적 요인이 집값 상승을 부추기는 원인이 되곤 합니다. 주택가격이 급등하는 시기에는 주택의 가격적인 부담 때문에 실수요자들의 거래는 줄어드는 반면 투기 목적으로 주택을 구입하려는 사람들이 늘어나기 때문에 실수요보다는 가수요가 늘어나기 때문에 주택의 가격 상승을 부추긴다고 합니다. 즉 주택 가격이 올라가는 시기는 여러 가지 원인이 복합적으로 맞물리게 되어 주택의 공급이 부족해지는 것이 가장 큰 원인이 되는 것입니다.

주택 가격이 떨어지는 시기와 이유

주택가격이 떨어지기만 한다면 과연 좋은 현상일까요? 주택가격이 폭락하게 된다면 많은 사람들이 너도 나도 집을 사야 할 것이라고 생각할 것입니다. 그렇다면 주택가격은 왜 떨어지고 폭락을 겪게 되는 것일까요? 주택공급이 일시적으로 늘어나게 된다면 집값은 폭락하게 됩니다. 건설사에서 분양을 많이 하게 되면 사람들은 기대심리로 인해 너나 할 것 없이 청약을 넣게 되고 그러다 보면 건설사들은 더 많은 분양을 하게 됩니다. 그러다 입주시기가 다가오면 사람들은 그제야 남은 잔금을 처리하기 위해 너도나도 전세를 놓게 됩니다. 그렇게 부동산시장에는 전세매물이 크게 늘게 되고 수요보다 공급이 많아지다 보니 전세가가 하락하는 역전세가 발생하게 됩니다. 즉 주택 가격이 떨어지는 시기는 건설사의 무리한 선분양과 그로 인한 전세가 하락이 투자수요 감소로 이어지고 투자수요가 감소하면 주택가격이 오를 것이라는 기대감이 낮아지게 되면 부동산 시장에는 집을 팔려는 사람들이 늘게 되고 매도물량의 증가는 집값 하락을 야기시키고 집값의 하락은 부동산 폭락으로 이어지게 됩니다.

금리와 주택가격의 관계

금리와 주택가격의 관계는 상당히 밀접한 관계로 맺어져 있습니다. 금리가 인상하면 대부분 주택 가격은 하락하는 모습을 보입니다. 반대로 금리를 인하하면 주택가격은 오르는 경향을 보입니다. 이는 왜 그런 것일까요? 금리를 쉽게 이야기하자면 돈을 빌려 주거나 돈을 예금을 할 때 붙는 이자율을 말합니다. 주거를 목적으로 하는 주택의 가격은 매우 높습니다. 그렇기 때문에 대부분의 사람들은 주택을 구입할 때 은행에서 돈을 빌립니다. 적게는 몇 천만 원에서 많게는 몇 억 원까지 대출을 받고 주택을 구입합니다. 이러한 대출금에 금리가 1%만 올라도 사람들이 매달 내야 하는 이자금의 부담은 상상을 초월합니다. 금리가 인상하면 사람들은 대출금 받는 것에 부담을 느끼게 되고 이는 주택을 구입하려는 수요가 줄어들게 되고 그 결과 주택의 가격 하락을 가져오게 됩니다. 반대로 금리가 인하하게 되면 어떻게 될까요? 사람들이 매달 내야 하는 이자금의 부담이 줄어들어 너도 나도 대출을 받아 주택을 구입하려 할 것입니다. 그렇게 되면 수요는 늘고 공급은 부족해지기 때문에 주택 가격이 상승하는 결과를 가져오게 되는 것입니다.

주택을 구입하려면 어느 시기가 가장 좋을까?

주택가격이 떨어지는 이유와 상승하는 이유 그리고 금리와 주택가격의 관계까지도 알아보았습니다. 그렇다면 주택을 구입하려면 어느 시기가 가장 좋은 시기일까요? 많은 사람들이 집값이 떨어지면 떨어지니까 사야 한다고 하고, 집값이 올라가면 오르기 때문에 빨리 사야 한다고 합니다. 어느 시기에 주택을 구입해야 주택을 가장 현명하게 구입하는 것일까요? 시기를 가늠하기 전에 주택의 구입 목적을 먼저 생각해야 한다고 합니다. 주택구입의 목적은 대부분 실거주가 목적이고, 한번 구입하면 장기적으로 보유하게 되는 것이 주택이라고 합니다. 즉 주택을 구입하려 마음먹는 순간 주택가격의 하락과 상승은 중요하지 않다는 것입니다. 주택 구입에서 가장 중요한 것은 주택이 위치한 입지 조건과 주택의 완성도가 가장 중요한 것입니다. 이는 투자를 목적으로 주택을 구입하는 사람과 실거주를 목적으로 주택을 구입하는 사람 모두 동일하게 적용되는 사항이라고 합니다. 만약 일 년 중 주택구입하기 좋은 시기를 살펴보자면 여름휴가철과 크리스마스 때 집값이 가장 많이 빠지고, 봄에는 가장 많이 올라가는 시기라고 합니다.