다가구 주택과 다세대 주택의 차이는 무엇일까?

부동산에 대해 공부하고 알아가다 보면 다소 헷갈리는 용어들과 이해가 잘 안 되는 용어들이 꽤 많이 있습니다. 다가구 주택과 다세대 주택 또한 그러한 용어들 중에 하나입니다.

그렇다면 다가구 주택과 다세대 주택은 어떠한 차이가 있는 용어인지 그 뜻을 이번 포스팅을 통해 하나하나 짚어가며 알아가 보도록 하겠습니다.

 

다가구 주택이란?

다가구주택을 알아보기 전에 가구라는 뜻을 알아볼 필요가 있습니다. 다가구에서 말하는 가구는 한 건물의 구조상 여러 부분이 각각 독립적인 공간으로 사용될 수 있는 구분등기가 애초에 불가능하여 건물의 독립적 공간에 대한 소유권을 가지지 못하는 것을 뜻합니다. 구분등기가 불가능한 다가구 주택은 건물전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 다가구주택에 해당하는 주택의 형태로는 원룸주택과 셰어하우스, 하숙집, 펜션등이 이에 해당합니다.

다세대 주택이란?

다세대 주택에서 세대란 말은 한 건물의 구조상 여러 부분이 각각의 독립적인 공간으로 사용할 수 있도록 구분등기가 가능하여 개별적인 소유권을 가질 수 있는 것을 뜻합니다. 구분등기가 가능한 다세대 주택은 건물 전체 중 각 호수 하나하나를 별도의 주택으로 보기 때문에 각호수마다 소유주가 다를 수 있고 각 호수를 소유한 소유주들은 개별적으로 주택 매매거래까지 가능합니다. 만약 다세대주택의 건물을 소유한 건물주는 다주택자로 분류되게 됩니다. 다세대주택의 해당하는 주택의 형태로는 대표적으로 빌라 및 연립주택등이 있습니다.

다가구 주택과 다세대 주택 구분 방법

다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외관상 상당히 비슷한 모습을 보이지만 건축법상 다가구 주택은 단독주택으로 구분되고 다세대주택은 공동주택으로 구분됩니다. 다세대 주택과 다가구 주택의 바닥면적 동일하게 660제곱미터 이하이지만 다가구주택의 층수는 3층이하이고, 다세대주택의 층수는 4층이하여야 합니다. 다가구 주택과 다세대주택을 구분하는 가장 확실한 방법은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 등기부등본의 표제부부분을 확인하면 쉽게 구분이 가능합니다. 등기부등본의 표제부란에는 다세대, 다가구로 구분되어 표시되기 때문입니다. 간혹 표제부에 구분이 되어 있지 않는 경우에는 표제부란의 왼쪽 상단 부분에 집합건물이라고 적혀 있으면 다세대 주택이고, 건물이라고 적혀 있으면 다가구주택으로 보시면 됩니다.

다가구 주택과 다세대주택 임대차 계약 시 주의할 점

다가구 주택인 경우에는 단독주택이기 때문에 근저당 선순위 채권 확인은 가능하나 선순위 전세보증금을 정확하게 파악하기 어렵다고 합니다. 만약 전세보증금 반환이 후순위라면 임대차계약기간 만료 시 보증금 반환을 받으려고 할 때 보증금을 받는데 문제가 발생할 수도 있습니다. 예를 들어 다가구주택에 대해 경매가 진행되게 되면 각호실에 입주한 임차인들은 한건물에서 나오는 낙찰금을 나누어야 하는 문제가 생기는 경우 선순위에서 밀리게 되면 자신의 보증금을 보장받지 못할 수도 있기 때문입니다. 반면 다세대 주택인 경우 근저당 선순위 채권만 파악하면 전월세 임대차 계약이 용이하기 때문에 다세대 주택이 선호되는 경향을 보입니다. 또한 다가구 주택인 경우 대부분 담보대출이 설정된 경우가 많기 때문에 전세대출이나 전세보증보험가입이 어렵지만 다세대 가구는 집주인과 임차인 단 둘이 임대차계약을 진행하고 매매가보다 전세가가 높지 않은 이상은 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 유리하다는 이점이 있습니다.

마치며

다가구주택과 다세대주택의 용어뿐만 아니라 차이점 그리고 임대차 계약 시 주의할 점까지 살펴보았습니다. 이번 포스팅으로 많은 분들께서 임대차 계약을 할 때 다가구주택과 다세대주택이 어떻게 다른지 알아보고 자신에게 맞는 주택을 선택하여 현명하게 집을 구하셨으면 좋겠습니다.