전세 사기 유형별 사례 및 전세 사기 방지를 위한 정부 대책 5가지 알아보기

집을 구하기 위한 사람의 절박한 심정을 가지고 사기를 치는 사건 사고들을 뉴스를 통해 많이 접하고는 합니다. 전세사기의 대표적인 유형과 사례들은 무엇인지 알아보고 전세 사기에 대한 대처 방안 및 예방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세사기란

전세 사기는 주택 임대차 계약이 끝났는데도 자신의 보증금을 돌려받지 못하거나 임대인이 세입자에게 사기를 칠 의도가 있든 없든 세입자를 속여 전세금 전부 또는 일부를 돌려주지 않는 사기피해를 의미합니다.

전세 사기 대표적인 유형별 사례

전세 사기에는 여러 가지 방법들이 있지만 대표적인 유형 4가지를 알아보겠습니다.

1. 이중 계약을 하는 경우

이중 계약 사기라고도 불리는 이번 사례는 하나의 집을 두고 이중 계약을 하여 중간에서 돈을 가로채는 사기 유형입니다. 부동산 계약은 집주인과 세입 자기 직접 계약하는 것이 관례이지만 사유가 있는 경우에는 대리인이 대신 계약하기도 합니다. 하지만 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고선 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 유형이 있을 수 있고, 임대인이 월세로 세를 놓았지만 세입자에게 전세로 세를 놓았다고 세입자를 속이는 유형도 있습니다. 다른 유형으로는 월세 세입자가 다른 세입자와 전세계약을 맺는 경우도 있을 수 있습니다.

 

2. 깡통전세를 계약하는 경우

깡통전세사기라고 불리는 이번 사례는 계약 당시 매매가가 하락으로 전세가격과 매매가격이 비슷해지는 매물을 일컫는 부동상 용어로 집주인이 매매가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후에 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 수 없는 사람에게 넘기는 사기를 말합니다. 깡통전세를 계약하게 된다면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없는 경우가 대부분이며 경매로 낙찰받는 경우도 더러 있을 수 있습니다. 대부분 시세가 제대로 형성되지 않은 신축 빌라에서 자주 발생하는 사기 유형입니다. 또한 깡통전세 사기 유형 중에는 갭투자 사기도 포함됩니다. 갭투자 사기는 집값과 전셋값 사이의 차이를 이용하여 분양받은 부동산을 전세로 내놓으면서 본인의 돈을 적게 들여 부동산을 구매하는 방식에 이용이 됩니다. 주로 매매 가격보다 높게 전세 계약을 체결 후 전세금을 줄 수 없는 제삼자에게 팔아 버리는 전세 사기 방식 중 하나입니다. 

3 중복으로 임대하는 경우

처음부터 임대차 계약을 할 때 세입자의 보증금을 노리고 집 한 채에 대해 여러 건의 임대차 계약을 하는 사례를 말합니다. 임대차 계약은 입주 전까지 타인과 계약하는 사실을 알 수 없다는 것을 노리는 전세사기입니다.

4. 신탁부동산을 임대하는 경우

부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 신탁 부동산은 집주인 주택담보 대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡교 수익을 내기도 합니다. 이렇게 신탁을 맞긴 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 됩니다. 이러한 부동산을 신탁회사 동의 없이 집주인이 세입자를 구해 임대하게 된다면 세입자는 정당한 권리를 행사할 수 없기에 신탁회사로 부터 퇴거 요구를 받을 수도 있게 됩니다. 등기부를 발급하여도 소유자는 집주인으로 명시되어 있기 때문에 확인하려면 신탁원부를 발급받아야 하기 때문에 집주인이 이를 악용하여 세입자를 속이고 계약하는 경우가 이에 해당됩니다. 

전세사기 방지를 위한 정부 대책 5가지

전세 사기를 방지를 위한 정부 대책 5가지를 알아보도록 하겠습니다.

1. 집주인과 세입자의 정보 비대칭을 줄이기

정부는 전세 사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 때문이라고 보고 있습니다. 집주인은 전세 계약 시 세입자의 빛이나 체납액을 모두 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없기 때문입니다. 이를 방지하기 위해 정부는 자가진단 안심전세 앱을 만들어 출시하였습니다. 또한 집주인이 체납세금이 많아 집이 경매에 넘어가는 경우를 막기 위해 집주인의 체납세금액 내역이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 발급해 주기로 하였습니다.

2. 사기를 당한 경우 계약을 무효로 만드는 특약을 넣는 제도

전세계약을 체결하고 세입자가 이사 당일 전입신고를 하여도 효력이 발생되는 시간은 다음날 0시를 기준으로 합니다. 그 시간 동안 세입자는 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓입니다. 이런 허점을 노려 전 세계 약한 후 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔아 버리는 집주인도 있기 때문에 전입신고 완료 전에 선순위에서 밀려나 집이 경매로 넘어가게 되도라도 보증금을 받지 못하는 상황이 발생하기도 합니다. 이런 상황을 막기 위해 정부는 부동산 임대 표준 계약서에 세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다는 특약을 꼭 넣도로 제도를 바꾸기로 하였습니다.

3. 최우선 변제금액 상향 조정

담보 설정 순위에 상관없이 보증금 중 일정금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 최우선 변제금액을 높이기로 했습니다. 최우선 변제금액이 상향 조정되면 서울은 5천5백만 원, 수도권지역은 4천8백만 원, 광역시는 2천8백만 원,  그밖에 지역은 2천5백만 원으로 발표되었습니다.

 

4. 전세 사기 피해를 당했을 때 지원받을 수 있는 제도 마련

전세보증금은 서민들에게는 나름 큰돈이므로 사기를 당하면 당장 살 곳부터 걱정해야 하기에 전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억 6천만 원을 1% 금리로 빌려 주거나, 주택도시보증공사에서 관리하는 집에서 살 수 있도록 해주는 제도입니다. 또한 전세사기 예방을 위해 전세보증보험에 가입할 때 경제력이 낮거나 사기 피해가 많은 청년층 및 신혼보부에게 보증료를 일부 지원하기로 하였습니다.

5. 전세 사기 처벌 대책 강화

전세 사기는 범인을 잡아도 피해 보상을 받기 어렵습니다. 이러한 상황을 해결하기 위해서 정부는 전세사기 피해에 대한 추심반을 운영할 계획입니다. 또한 전세사기에 연루된 부동산 중개사도 처벌할 수 있도록 법령 개정을 할 예정입니다.

전세 사기 예방 방법 및 전세사기 피해 대처 방법

깡통전세사기를 예방하기 위해서는 전세 계약 체크리스트를 꼼꼼히 확인하며 계약하여야 합니다. 확인해야 할 체크리스트는 주변매매가 및 전세가 확인, 주택임대차 표준계약서 사용, 선순위 보증금, 담보권, 임대인 체납여부 확인, 전입세대 열람 및 확정일자 부여현황 확인, 임대차 신고 또는 전입신고와 확정일자 신청, 전세보증금 반환보증보험 가입이 되겠습니다. 이중 계약 전세 사기를 예방하려면 집주인이 소유자가 맞는지부터 확인해야 합니다. 임대차 계약 시에 인감증명서 및 본인서명사실확인서까지 요구하는 것도 좋은 예방법이 될 수 있습니다. 중복 계약 전세 사기를 예방하려면 입주하기 전까지 계속해서 권리 관계나 세대관계를 확인하는 것 외에는 방법이 없으므로 계약 체결일과 입주일 사이 기간을 길게 잡는 것은 피해야 합니다. 신탁부동산 전세 사기를 방지하기 위해서는 부동산 등기부를 확인 시 소유자란에 신탁등기가 되어있는지 살펴본 후 계약 전에 신탁원부를 발급하여 신탁계약서상의 제한을 확인하고 수탁자에게 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.

마치며

전세사기의 다양한 사례와 정부 정책 그리고 전세사기 예방법도 알아보았습니다. 많은 분들이 전세사기에 대한 주의할 점을 숙지하여 피해 예방에 도움이 되었으면 합니다.